Helsingissä vuokrataso on karannut niin korkealle, että monien palkansaajien tuloista leijonanosa kuluu vuokraan. Yllättäen kiinteistösijoittajien näkökulmasta nykyinen järjestelmä on oikein toimiva.
Suomessa yleisen käsityksen mukaan vuokrasääntely on turmiollista vuokramarkkinoiden toiminnalle. Usein mainitaan Tukholma, jonka vuokramarkkinoiden toimimattomuudesta syytetään vuokrasääntelyä. Toisaalta esimerkiksi Wienissä vuokrat on onnistuttu pitämään kurissa voimakkaan sääntelyn ansiosta. Wieniläiset saavat nauttia parhaimmillaan reilusti alle kymmenen euron neliövuokrista.
Suurin osa taloustieteilijöistä vastustaa vuokrasääntelyä. Vapaiden markkinoiden tehokkuutta painottavan ajattelun mukaan vuokrasääntely vaikuttaa kielteisesti. Kaikki empiiriset tutkimukset eivät tue tätä käsitystä. Monet sosiologit ja kaupunkitutkijat ovat taloustieteilijöiden kanssa eri mieltä vuokrasääntelyn toimivuudesta.
Esimerkiksi sosiologi Richard P. Appelbaumin mukaan vuokrasääntelyn haittoja on liioiteltu. Se ei esimerkiksi estä uutta asuntorakentamista siinä mitassa kuin on väitetty. Appelbaumin mukaan juuri vuokrasääntelyn purkaminen tuottaa sosiaalisia ongelmia.
Luottamus siihen, että sääntelyn puute ja markkinoiden vapaus tuottaa parhaan lopputuloksen myös vuokramarkkinoilla, on esimerkki neoklassisen talousajattelun hegemoniasta. Kyse on myös siitä, että talousteoriaa sovelletaan ilmiöön, jonka toiminta on varsin kaukana sen olettamista ideaalimarkkinoista.
Vuokrasääntelyä vastustetaan usein vetoamalla siihen, että se tekee asuntojen vuokraamisesta kannattamatonta. Toisaalta viime kädessä rakentamiskustannukset muodostavat alarajan, jonka alle asunnon tuottoarvo ei voi laskea ilman että rakentaminen muuttuu kannattamattomaksi.
Suurissa kaupungeissa rakentamiskustannukset muodostavat vain murto-osan rakennuksen arvosta. Kerrostalon rakentaminen maksaa noin 2000 – 3000 euroa asuinneliömetriä kohden. Pienen 50 neliön kaksion rakentamiskustannukset ovat noin 100 000 – 150 000 euroa. Lisäksi tulee tonttimaan arvo, jota säädellään kaavoituksella.
Asuntojen hinnanmuodostukseen liittyvä antropologinen peruskysymys on juuri siinä, ymmärretäänkö arvo markkinoilla kysynnän ja tarjonnan vaikutuksesta syntyväksi vaihtelevaksi suureeksi, vai ajatellaanko kohteelle jokin niin kutsuttu luonnollinen ja kenties työhön perustuva arvo.
Arvoteorian valinta on aina luokkakysymys. Kun arvon lähteeksi ymmärretään markkinat, suuret vuokrat muuttuvat oikeutetuiksi. Vuokralaisten kannalta olisi parempi, jos vuokrataso olisi lähempänä rakentamiskustannuksia.
Kohtuullinen vuokrakatto yhdistettynä nykyistä parempaan kaavoituspolitiikkaan voisi yhteensovittaa sekä vuokralaisen että kiinteistösijoittajan intressit niin, että asuminen olisi edullista mutta samalla myös kiinteistösijoittaja saisi pääomalleen kohtuullisen tuoton. Asuntokanta ei pääsisi rapistumaan, sillä kiinteistöjen ylläpito olisi omistajalle edelleen kannattavaa.
Suomessa on neljännesvuosisadan ajan eletty vuokramarkkinoilla, jotka ovat taanneet sijoittajille vuodesta toiseen kasvavat voitot. Kenties markkinoiden näkymättömän käden lisäksi tarvittaisiin myös julkisen vallan rautanyrkkiä. Tätä rautanyrkkiä vain voi joutua odottamaan pidemmän aikaa, sillä nykytilanne tuottaa monille hyvät voitot. Merkittävimpien kiinteistösijoitusyhtiöiden omistussuhteiden selvittely vaatisi jo kokonaan oman artikkelinsa.